פרוגרמה תכנונית למבני ציבור ושטחים פתוחים בעיר גבעתיים

פרוגרמה תכנונית | שטחים ציבוריים פתוחים | מבני ציבור | זכויות בניה | הסדרי קרקעות

רקע

העיר גבעתיים כלואה בין הערים הגדולות תל אביב ורמת-גן.
צפיפות האוכלוסייה לפי הלמ"ס הינה – 15,592 נפש לקמ"ר. העיר נחשבת לבעלת צפיפות גבוהה במיוחד בשל שטח שיפוט מצומצם וביקוש גבוה למגורים.
העיר נחשבת כאטרקטיבית למגורים, אך מלאי הדיור בה מוגבל מאוד. אין לעיר עתודות קרקע לבניה חדשה. בשנים האחרונות מקודמות מספר תוכניות לפינו בינוי על-מנת ליצור תוספת ביחידות דיור, בד בבד עם קבלת דיור חדש ואיכותי יותר, הכולל תוספת של שטחים ציבורים פתוחים.

מטרת העבודה

לצורך קידום ואישור תוכניות ברחבי העיר בשלבי תכנון שונים, אשר מוסיפות לעיר כ-4,100 יח"ד, ביקשה העיריה לבדוק האם קיימת בעיר כמות מספקת של שטחים למבני ציבור ושטחים ציבוריים ופרטיים פתוחים.

תכניות בתכנון

מתודולוגיה

• נערך מיפוי כללי של השטחים למבני ציבור והשטחים הציבורים הפתוחים ברחבי העיר.
• נערכה בדיקת מימוש זכויות הבניה במגרשי מבני הציבור לפי תכניות תקפות כיום.
• נערך מיפוי של השטחים הציבורים, בחלוקה לפנוי – בנוי (לפי הפוטוגרמטריה).
• בוצעה חלוקת המגרשים ביעוד מבני ציבור על-פי שימושים – גן ילדים, בית ספר, מרכז קהילתי וכו'.
• בהתאם לזאת, נעשה חישוב של שטחי הציבור שיש להוסיף בעיר, על-מנת לתת מענה לאוכלוסיה. חישוב זה נעשה בדגש על מוסדות חינוך. נערכה בחינה של כמות כיתות לימוד שיש להוסיף ברחבי העיר לפי מרחקי הליכה מומלצים.

בחינת התאמת כמות מבני הציבור ביחס לכמות היח"ד העתידית, נעשתה לפי "תדריך תכנון להקצאת קרקע לצורכי ציבור"  בהוצאת המכון למחקר ופיתוח מוסדות חינוך ורווחה, 2005.

ממצאים

1. שטחים למבני ציבור + שצ"פ + שפ"פ

2 – שטחים למבני ציבור בגבעתיים בחלוקה לבנוי ופנוי

נמצא כי במרבית המגרשים המיועדים למבני ציבור קיימות זכויות בניה שאינן מנוצלות, כך שבמידת הצורך ניתן להוסיף בניה על או בסמוך למבנים הקיימים.

3. שטחים למבני ציבור בחלוקה לפי שימושים

בדיקת כמותית של מוסדות הציבור ופיזורם בעיר. הדגש המרכזי הושם על בחינת כמויות של גני ילדים וכיתות לימוד בבתי הספר היסודיים והתיכוניים (יש לציין כי בגבעתיים אין חטיבת ביניים).

4. מפת התוכניות שבתכנון + הטבלה עם נתונים מרכזיים על התוספות יח"ד + אוכלוסיה

תוצאות

באופן כללי, מצאי שטחי הציבור בעיר מוגבל ביותר. מצאי הקרקעות לשימושים השונים כמעט ואינו עומד בקריטריונים המנחים אשר נקבעו ב"תדריך תכנון להקצאת קרקע לצורכי ציבור". מנגד, בתאי שטח רבים שנבדקו, יש מצאי זכויות בניה המוקנות מתב"עות שלא נוצלו. בתנאים מסוימים ובתאום עם משרד החינוך, ניתן להוסיף בניה לגובה שתאפשר למלא את החסר.

המלצות

לאחר בחינת הממצאים שהתקבלו במסגרת העבודה הועלו מספר המלצות על מנת להתאים את הבניה החדשה ותוספת היח"ד לדרישות "תדריך תכנון להקצאת קרקע לצורכי ציבור".

ההמלצות נחלקו למספר תחומים:

1. הסדרי קרקעות:

א. החלפת שטחי שצ"פים בשטחים למבני ציבור- קיימת בניה של מבני ציבור על קרקעות ביעוד שצ"פ. מומלץ להסדיר נושא זה בתכניות בסמכות ועדה מקומית.

ב. מבני ציבור הבנויים על קרקע שאינה ביעוד שטח למבני ציבור אך בבעלות העירייה – מומלץ להסדיר נושא זה בתכניות בסמכות מקומית ע"י החלפת שטחים אלה בשטחים למבני ציבור. בפעולה זו ניתן יהיה "לחלץ" קרקע סחירה למימוש.

ג. מבנים שאינם שייכים לעייריה וקיימים על קרקע ביעוד שטח למבני ציבור בבעלות העירייה אך משמשים לגופים פרטיים – מומלץ להסדיר נושא זה בתכניות בסמכות ועדה מקומית ע"י החלפת שטחים אלה בשטחים סחירים.

2. הוספה ומיקום חדש של מבני ציבור:

באופן כללי – ניתן לפנות משרדים של עירית גבעתיים במרכז העיר, הבנויים על קרקע ביעוד של מבני ציבור, לשטח המיועד למשרדי העיריה בתכנית גב/500 לטובת מבני חינוך ורווחה.

• הוספת מרכז קהילתי– מומלץ לייעד חלק משטחי העירייה במתחם הסיטי למרכז קהילתי נוסף לעיר.
• מיקום השירות הפסיכולוגי ומתי"א– ההמלצה היא למקם את השירות הפסיכולוגי במסגרת אחת מתוכניות הסיטי, המקצות שטח לטובת צרכי ציבור ללא תוספת קרקע ולא על חשבון מתקני בית ספר אורים.