כל מה שצריך לדעת על תכנית בניין עיר (תב"ע)

מהי תכנית בנין עיר | יעודי קרקע | סוגי תכניות וההיררכיה ביניהן | הליך הכנה ואישור של תב"ע | נוהל מבא"ת

 מהי תכנית בניין עיר?

תכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך בעל תוקף חוקי (סטטוטורי), שמטרתו להסדיר את שימושי הקרקע (ייעוד הקרקע והזכויות התכנוניות החלות עליה) בשטח נתון

 

התב"ע מורכבת מ-2 מסמכים עיקריים:

  • תקנון – מכיל פירוט מילולי של הוראות, הנחיות והגבלות שונות ביחס למגרשים הכלולים בתכנית. התקנון מפרט את שימושי הקרקע המותרים בכל אחד מיעודי הקרקע וכן את זכויות הבניה (אחוזי בניה או שטחי בניה, קווי הבניין, מספר הקומות וכיו"ב) המותרות בכל אחד מהיעודים או המגרשים (יחידות קניין) הכלולים בתכנית.
  • תשריט – מפה גרפית של שטח התכנית, הכוללת בדרך כלל תרשים סביבה, מפת התמצאות, מצב תכנוני קיים (על פי תכניות ישנות) ומצב תכנוני מאושר (על פי התכנית החדשה).

לעיתים מצורפים לתכנית נספחים (בינוי, תנועה, תשתיות וכו'). נספחים לתכנית נוגעים לנושאים ספציפיים ומוסיפים מידע או מסדירים תחומים, בנוסף על הקיים בתקנון ובתשריט התכנית. הנספחים יכולים להיות מנחים (כלליים בלבד) או מחייבים.

 

דוגמה לתשריט מצב קיים מול מצב מוצע כולל מקרא ותקנון:

 


 

יעודי קרקע

כתמי הצבע השונים בתשריט, מסמלים את יעודי הקרקע השונים. כל צבע מסמל יעוד קרקע שונה. מפתח הצבעים מופיע במקרא המצוי על גבי התשריט.

יעודי הקרקע העיקריים הנם: מגורים (צמודי קרקע , בניה רוויה וכו'). צבועים בגווני תכלת, כתום וצהוב. שטח ציבורי פתוח (שצ"פ). צבוע בירוק. שטח לבנייני ציבור (שב"צ). צבוע בחום. דרכים, מסחר, תעשיה, תיירות וכיו"ב.

יעוד הקרקע הוא הפרמטר הבסיסי הקובע את השימושים בקרקע, לדוגמה: ביעוד אזור תיירות, השימושים יכולים להיות מבנה למלון, בריכה, גינון, חנייה, מסעדה וכו'. לא יותר בשטח שימוש, שאינו רשום ברשימת השימושים בתב"ע.

במקרה של יעודי מגורים (מגורים א', ב', ג', ד', מיוחד, משולב), היעוד יקבע לא רק את השימושים המותרים, אלא גם את היקף הבניה המותר (צמודי קרקע, 2 קומות, 4 קומות, רב קומות).

 

 דוגמה לטבלת יעודים מתוך נוהל מבאת:

 

יעודי קרקע מבאת


 

סוגי תכניות וההיררכיה ביניהן

בעולם התכנון קיימת היררכיה בין סוגי תכניות. התכנית הגבוהה  ביותר בסולם היא תכנית מתאר ארצית (תמ"א) והנמוכה ביותר היא תכנית מתאר בסמכות מקומית (תכנית מ.ק), כוחה של תכנית המתאר הארצית גובר על תכנית מתאר עירונית וזו גוברת על תכנית בנין עיר וכך הלאה.

תכנית מפורטת – תכנית המפרטת את המצב התכנוני וזכויות הבנייה של שטח ושמכוחה ניתן להפיק היתר בניה.

התכנית כוללת מידע רב ומפורט לגבי זכויות הבניה, יפורטו בה גובה המבנה, מס' קומות, שטחי בניה, קווי בניין, מרתפים, מרפסות, חדרי מדרגות, חלוקה למגרשים ושטחם, הנחיות מיוחדות, בינוי, חניה, שימושים, הנחיות אדריכליות ועוד.

ברוב המקרים, התב"ע המפורטת תקבע את יעוד הקרקע וזכויות הבניה, בתחום הקו הכחול שלה (קו צבוע כחול המגדיר את תחום התוכנית).

ככלל, התכנית המפורטת המאוחרת תקבע את יעוד הקרקע ואף תשנה יעוד מתכנית קודמת וזכויות התכנית המאוחרת יגברו על הזכויות מתכנית ישנה יותר. (יתכנו מקרים יוצאי דופן).

במקרים יוצאי דופן, יגברו תוכניות מתאר עירוניות או ארציות, על התב"ע וישמשו כתכנית מפורטת, לצורך קביעת יעוד הקרקע ו/או הזכויות, לצורך אישור בקשה להיתר והפקת היתר בניה.

הררכית תוכניות

 


 

הליך הכנה ואישור של תב"ע

חוק התכנון והבניה מגדיר את מוסדות התכנון ואת סוגי התכניות, שמוסמך כל מוסד תכנון לאשר. החוק מגדיר גם את התהליך הנדרש עד להבאתה של תכנית ל"תוקף", אז זהה מעמדה למעמד של חקיקת משנה.

תוקף התכנית נקבע עם אישורה וחתימתה של התכנית ע"י הועדה המתאימה (מחוזית, מרחבית, מקומית), לאחר שבוצעו שני פרסומים בעיתונות ופרסום בילקוט הפרסומים (י.פ.). התאריך הקובע לתוקף הוא תאריך הפרסום האחרון.

תכנית ללא חותמת תוקף או כזו שלא בוצע לה פרסום בהתאם לדרישות החוק, איננה סטטוטורית ולא נחשבת לצורך קבלת זכויות בניה.


                                                    

נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתכנית)

בעבר תכניות הוכנו בצורה ידנית, במבנה שאינו אחיד ובהתאם לדרישת בודקי התוכניות ברשות, אליה הוגשה התכנית (לכל רשות דרישות שונות). לא היו הנחיות מסודרות ומוסכמות לגבי אופן הגשת תכנית לאישור. בתכניות ישנות ניתן למצוא חוסר אחידות ביעודי הקרקע (צבע שונה או הגדרה שונה, לאותו יעוד קרקע וכו'), במבנה התוכנית, בהנחיות התכנוניות, בהתייחסות לתאי שטח/ מגרשים ועוד.

בשנת 2006 מנהל התכנון יצא עם נוהל עבודה חדש לעורכי תוכניות (אדריכלים ומתכנני ערים) "נוהל מבא"ת".

מטרתו העיקרית של נוהל מבא"ת, היא להסדיר מבנה הגשת תכנית אחיד לכל הארץ, המחייב את כולם. הנוהל קובע את אופן הגשת מסמכי התכנית, בהתאם למבנה הקבוע ומייצר אחידות בהגשה, המחייבת את כולם. הגשת התכניות, הפכה ממוחשבת והקבצים המוגשים, בהתאם לצ'ק ליסט הקבוע במערכת, נבדקים בדיקה ראשונית, טכנית בלבד, ע"י המערכת הממוחשבת, כדי לוודא עמידה בתנאי סף בסיסיים. אי עמידה בתנאי הסף לא תאפשר קידום התכנית.

מטרה נוספת של נוהל מבא"ת, היא ליצור תכניות ברורות ומפורטות, הכוללות את ההיסטוריה התכנונית המלאה של מגרשים בתחום התכנית ויצירת קומפילציית זכויות בניה (איחוד זכויות בניה הנובעות מכלל התכניות החלות על החלקה, ישנות וחדשות) למגרשים בתחום התכנית, באופן מלא. נכון להיום, מטרה זו לא מושגת במלואה.

מערכת מבא"ת היא טכנית מאוד ובודקת באופן כללי את הגשת התשריט והתקנון. המערכת בוחנת את ההגשה מבחינה מבנית, אך לא את מהות ההגשה. המהות ושאר מרכיבי התכנית: נספחים, צרופות, חתימות, נסח טאבו וכיוצ"ב, עדיין נבדקים ע"י בודקי התכניות ולכן הם, שקובעים בפועל אי עמידה בתנאי סף.

דילוג לתוכן